Till innehåll på sidan
Placera i fonder chevron_right
Om oss chevron_right
Nyheter chevron_right
Kontakta oss chevron_right
6 min lästid

Vilken fastighetsfond ska man välja?

Oron i samband med brexit skördade nyligen ett nytt offer i Storbritannien då en av landets största fasighetsförvaltare tillkännagav att de stoppat aktiehandeln på grund av "fortsatt brexit-relaterad politisk osäkerhet och pågående strukturförändringar i den brittiska detaljhandelssektorn".[1] 

Handelsstoppet riktade strålkastarljuset på lämpligheten i att traditionella, öppna fastighetsfonder erbjuder kunder daglig likviditet, samtidigt som de investerar deras pengar i illikvida fastighetstillgångar.

Denna strukturella svaghet uppstod senast 2016 när sju stora brittiska fastighetsfonder tvingades stoppa inlösen i fonden mitt under marknadsosäkerheten i samband med brexitomröstningen.

Risker kopplade till likviditet på finansmarknaderna är inget nytt fenomen. Det låg till grund för paniken inom banksektorn 2008, som orsakade den globala finanskrisen. Många investerare blev smärtsamt påminda om dessa risker ifjol när den brittiska förvaltaren Woodford tappade sina kunders förtroende, och inte kunde sälja av illikvida tillgångar för att möta inlösningarna.

Strukturella fördelar

Med alltfler moln på den ekonomiska himlen, visar den globala fastighetsfonden SKAGEN m2 upp alltfler strukturella fördelar:

– SKAGEN m2 investerar i börsnoterade fastighetsbolag, fonder och Reits (Real Estate Investment Trust, ett slags fond för fastigheter). På så sätt undviker vi den press på likviditet som direkta fastighetsinvesteringar innebär, eftersom aktierna enkelt kan handlas på konventionella aktiemarknader utan att behöva sälja underliggande fastighetstillgångar för att få likviditet, berättar portföljförvaltare Michael Gobitschek.

Under 2019 kastade en rad väletablerade kedjor in handduken i Storbritannien, däribland Mothercare, Debenhams och Thomas Cook – och utsikterna för många andra förblir dystra i takt med ökande kostnader, fallande konsumentförtroende och skiftet till e-handel.  Detta fick konsekvenser för fastighetsbolaget M&G som hade runt 40 procent [2] av kundernas kapital bundet i fastigheter som visade sig svåra att sälja.

Förutom bättre likviditet ger noterade fastighetsbolag också en bättre insyn i de underliggande tillgångarna och värderingarna. Många tillhandahåller dagliga NAV-beräkningar och detaljerade kvartalsrapporter, i tillägg till halvårsrapporter som godkänns av oberoende revisorer. Däremot använder fonder som investerar direkt i fastigheter ofta sina tillgångars historiska värderingar. I det fallet kan realisationsvärdet vara överskattat, i synnerhet i lägen då likviditeten stramas åt.

British Land, ett av Storbritanniens största fastighetsbolag, signalerade nyligen problem framöver för för detaljhandelsfastigheter efter att ha skrivit ner värdet på sin portfölj med över tio procent över sex månader.

En ytterligare fördel med SKAGEN m2 är diversifiering, eller spridning av investeringarna. Marknaden för noterade fastighetsbolag är stor och växer, i synnerhet Reits, som expanderar snabbt geografiskt, sektormässigt samt antal hyresgäster. SKAGEN m² har ett globalt mandat och är för närvarande investerad i 15 länder (inget land utgör mer än 23 procent av fonden) samt i åtta olika delsektorer (ingen sektor utgör mer än 25 procent av tillgångarna).[3] Börsnoterade investeringar ger också enklare tillgång till icke-traditionella tillgångar:

– Vi har exponering mot den strukturella tillväxten i e-handel genom bolag som Catena och Keihanshin Building Co som har datacenter i Japan. Att investera direkt i dessa typer av attraktiva tillgångar skulle vara mycket svårare, dyrare och mer riskabelt än att göra via noterade värdepapper på reglerade börser, säger Michael.

Imponerande resultat

Inte så överraskande har börsnoterade fastigheter presterat starkt i absoluta och relativa termer över olika tidshorisonter. Reits var det näst bäst presterande tillgångsslaget under 2019, med 30,4 procent i euro,[4] och har överträffat aktier och obligationer sett över en 45-årsperiod, med en imponerande årlig avkastning på 11,8 procent.[5]

Även om sektorn underpresterade under finanskrisen, berodde detta till stor del på hög belåningsgrad. Numera är skulderna mer konservativa, cirka 30 procent av tillgångsvärdet, jämfört med nästintill 50 procent 2007.[6] Faktum är att Reits har varit det bäst presterande tillgångsslaget sedan 2008, med en årlig avkastning på 10,6 procent.

Ur ett tillgångsallokerings-perspektiv är noterade fastigheter också attraktiva på grund av deras låga korrelation med aktier och obligationer, i synnerhet över längre tidsperioder. Studier av åren 1972-2015 visar att om man lägger till tio procent Reits i en aktie- och obligationsportfölj, ökade den årliga avkastningen från 10,0 procent till 10,3 procent utan att risken ökade.[7] På samma sätt ökade avkastningen med 0,5 procentenheter i en räntefondportfölj. Över så långa perioder blir ränta på ränta-effekten på ökningen i avkastning avsevärd.

REIT correlation to equities.png

Diagrammet ovan visar också att avkastningen från noterade fastigheter är starkt korrelerad med avkastningen från direktinvesteringar i fastigheter, trots att de har lägre risk, särskilt i ett osäkert ekonomiskt klimat.

– När många fonder som investerar direkt i fastigheter behöver likviditet för att finansiera inlösen från nervösa investerare, kan den framtida avkastningen försämras - särskilt om tillgångarna säljs till reapriser och intäkterna investeras till rekordlåga räntor, säger Michael. 

– Börsnoterade bolag kan blomstra relativt sett – speciellt de som kan göra förvärv och utnyttja en köparnas marknad.

Framgång som kan upprepas

För investerare som vill investera i fastigheter för att skydda sig mot en korrigering på aktiemarknaden, undgå låg avkastning på obligationsmarknaden eller helt enkelt förbättra sin portföljdiversifiering, är SKAGEN m2 väl positionerad att fortsätta sin framgång. Fondens prisbelönta förvaltare [8] genererade en avkastning på 34,15 procent under 2019, nästan 14 procentenheter bättre än jämförelseindex – som fonden nu har slagit under vart och ett av de fyra senaste kalenderåren.

Om vi blickar framåt, mot en osäker global ekonomisk omgivning med troligtvis ökande volatilitet, har investeringsteamet värdefull erfarenhet av flera ekonomiska cykler parat med en beprövad investeringsprocess. Hållbarhet är helt integrerat i investeringsprocessen och ett viktigt investeringstema. SKAGEN m2 kan därför hantera olika hållbarhetsrisker och samtidigt dra nytta av det växande behovet av grönare och mer självförsörjande städer. Slutligen innebär fondens globala mandat, i kombination med vår effektiva strategi, att vi kan ta vara på de bästa möjligheterna och undvika de största riskerna i ett spännande och expanderande investeringsunivers.    

Noter

[1] Källa: M&G press release
[2] Källa: M&G Property Portfolio November 2019 Factsheet
[3] Per 31 desember 2019
[4] Källa: J.P. Morgan Asset Management, per 31 december 2019
[5] Källa: Morningstar, 1972-2017
[6] Källa: Bloomberg
[7] Källa: Morningstar, 1972-2015
[8] AA-ratad av Citywire och rankad #5 av 148 protföljförvaltare över tre år i Property-Global Equity kategorin; Fyra stjärnor från Morningstar; Vinnare av 2019 Lipper Awards som bästa fond i Europa i Global equity real estate-kategorin över tre år. 

 

keyboard_arrow_up

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Framtida avkastning kommer bland annat att bero på marknadens utveckling, förvaltarens skicklighet, fondens risk samt förvaltningsavgifter. Avkastningen kan bli negativ till följd av kursnedgångar. Faktablad och informationsbroschyrer (prospekt) för alla SKAGENs fonder finns på varje respektive fonds sida.