De senaste globala händelserna, som konflikter, stigande energipriser och extremväder till följd av klimatförändringar, har tydliggjort sårbarheter i leveranskedjor, brist på resurser och betydelsen av motståndskraft. För investerare innebär detta att kapital i allt högre grad allokeras mot bolag, tillgångar och system som kan stå emot dessa strukturella påfrestningar och flaskhalsar. Fokus förskjuts därmed från ekonomisk tillväxt till säkerhet, långsiktig hållbarhet och anpassningsförmåga.
Denna omställning omfattar fem centrala områden. Fysisk motståndskraft handlar om skydd mot klimat- och miljörisker. Resursmässig motståndskraft som avser effektiv användning av energi, vatten, livsmedel och material. Samhällelig motståndskraft rör hälso- och sjukvård, bostadsförsörjning och demografiska förändringar. Digital motståndskraft säkerställer dataintegritet, uppkoppling och cybersäkerhet. Infrastrukturell motståndskraft omfattar de system som får ekonomier att fungera även under press, såsom logistiknätverk, elnät och kommunikationstorn.
Dessa områden hänger nära samman och är direkt relevanta för många börsnoterade fastighetsbolag.
Strukturella och cykliska drivkrafter
Den långsiktiga investeringslogiken för resiliensinriktade fastigheter vilar på tre strukturella trender. För det första ökar efterfrågan på el. Investeringarna i elnät steg med 17 procent till 483 miljarder dollar 2025, och enligt IEA väntas de överstiga 600 miljarder dollar per år fram till 2030[1] för att möta det växande behovet från dataanvändning, AI och omställningen mot lägre koldioxidutsläpp.
För det andra kräver ekonomiernas digitala omvandling omfattande investeringar i trådlösa nätverk och datacenter. Enbart datacenter bedöms enligt McKinsey behöva investeringar på omkring 6,7 biljoner dollar globalt före decenniets slut för att hålla jämna steg med efterfrågan på datorkraft[2].
För det tredje förändras leveranskedjorna. Drivkrafter som avglobalisering, närproduktion och ökad betoning på operativ motståndskraft omformar efterfrågan på logistik, transport och industrifastigheter.
Dessa trender har under de senaste åren förändrat landskapet för börsnoterade fastigheter, där amerikanska noterade fastighetsbolag har gått i spetsen för utvecklingen mot ökad resiliens. Nya fastighetssegment, såsom telekommunikation, datacenter och industrifastigheter, har tillsammans med hälso- och sjukvård varit de snabbast växande delarna av den noterade fastighetsmarknaden. Deras andel av det förvaltade kapitalet har ökat från mindre än 10 procent år 2010 till nästan en tredjedel år 2025.
Datacenter är i dag tre gånger så stora som kontorssektorn, som tidigare betraktades som en hörnsten på fastighetsmarknaden tillsammans med handel, bostäder och industrifastigheter. Dessutom väntas datacentersektorn växa med ytterligare omkring 20 procent under de kommande två åren[3]. De har också varit en av de bäst presterande fastighetssektorerna både på fem och tio års sikt.
Utöver att erbjuda hög tillväxt och attraktiva aktieägaravkastningar kan dessa nya ekonomisegment bidra till att minska portföljrisker. Korrelationen mellan de traditionella sektorerna och de nya snabbväxande fastighetssegmenten är mindre än 50 procent, vilket innebär att en kombination av dessa kan ge betydande diversifieringsfördelar.
Även de cykliska argumenten är starka. Börsnoterad infrastruktur har historiskt överträffat globala aktier under perioder av marknadsoro och har i genomsnitt gett en överavkastning på 2,5 procent per kvartal när VIX-index har legat över sitt genomsnitt. Kriget i Iran har lyft Wall Streets så kallade skräckindex över nivån 20, vilket vanligtvis signalerar ökad marknadsstress. Med fortsatt höga geopolitiska spänningar är det sannolikt att volatiliteten förblir förhöjd. Infrastrukturaktier har också visat en positiv känslighet för oväntad inflation och tenderar att gynnas när räntorna faller, vilket gör dem väl positionerade i flera olika ekonomiska scenarier[4].
Värderingarna är dessutom attraktiva i dagsläget. Börsnoterad infrastruktur handlas till en ovanlig rabatt på omkring 4 procent jämfört med globala aktier mätt som EV/EBITDA, att jämföra med en långsiktig genomsnittlig premie på 8 procent. En sådan avvikelse har historiskt ofta föregått perioder av stark relativ utveckling.
SKAGEN m²: Där resiliens möter fastigheter
Vi investerar i resiliens relaterade tillgånger genom innehav i infrastruktur, klimatanpassning, digital tillförlitlighet och demografiskt utveckling. Även om fonden klassificeras som en global fond för börsnoterade fastigheter har SKAGEN m²:s breda och flexibla mandat gjort det möjligt för portföljen att utvecklas i takt med den globala ekonomin och förändrade marknadsmöjligheter. Vid utgången av det första kvartalet var cirka 40 procent av fonden investerad i infrastruktur eller närliggande bolag inom social infrastruktur, energi, transport, kommunikation och teknik.
Vårt största innehav är Equinix, världens ledande operatör av datacenter, som var fondens största bidragsgivare under det första kvartalet. Bolaget ingår i tekniksektorn tillsammans med Goodman Group, ett australiskt bolag som har styrt om sin projektportfölj mot digital infrastruktur, där datacenter nu utgör omkring två tredjedelar av projekten. Portföljen innehåller även tre bolag inom mobilmaster och data center, Helios Towers, Cellnex Telecom och American Tower, vars tillgångar utgör den fysiska infrastrukturen för uppkoppling och därmed är avgörande för digital resiliens. Dessa innehav motsvarar tillsammans omkring 10 procent av fondens substansvärde och ger en betydande exponering mot den strukturella tillväxten inom datakonsumtion, molntjänster och AI-driven efterfrågan. Dessutom finns det fler portföljinnehav som håller på att bygga upp data center verksamhet.
Inom transportsegmentet äger vi Prologis, Catena, CTP, Americold och LOG Commercial Properties, som också var en av de främsta bidragsgivarna under det första kvartalet. Dessa bolag är verksamma på både utvecklade marknader och tillväxtmarknader och äger samt utvecklar lagerfastigheter, kyl- och frysanläggningar samt distributionscentraler som möjliggör global handel och stärker leveranskedjornas motståndskraft. Dessutom ökar andelen beredskaps relaterade varulager konstant.
Portföljen har även exponering mot social infrastruktur genom det USA-baserade bolaget Brookdale Senior Living, som var en av de största bidragsgivarna under det första kvartalet, samt CareTrust REIT i USA och Aedifica i Belgien. Samtliga är verksamma inom vårdfastigheter och gynnas av den demografiska medvinden från en åldrande befolkning i utvecklade ekonomier. De mest utpräglade portföljbolagen inom social infrastruktur är Svenska Intea och norska Publik Property Invest. Tillsammans äger bolagen en hel del olika samhällsfastigheter där hyresgästerna övervägande är statliga eller kommunala, detta kan vara hälsovårds fastigheter, utbildningsfastigheter eller exempelvis fängelser med mera. Våra innehav inom bostäder, däribland Grainger i Storbritannien, UMH Properties och Independence Realty Trust i USA, bidrar ytterligare till samhällelig motståndskraft genom att möta en strukturellt stark efterfrågan på bostäder.
Aktiv förvaltning som fördel
Trots uppfattningen att infrastruktur är en homogen och defensiv tillgångsklass omfattar den noterade sektorn fler än ett dussin segment med olika känslighet för räntor och ekonomisk aktivitet. Detta skapar stora skillnader i avkastning och gynnar aktiva förvaltare. Studier visar att aktiva strategier har överträffat passiva med 1,3 procent per år under den tioårsperiod som avslutades vid utgången av 2025, samtidigt som de uppvisat lägre volatilitet och bättre skydd vid nedgångar[5].
Ett liknande mönster återfinns inom börsnoterade fastigheter, vilket illustreras av SKAGEN m². Fonden har överträffat sitt jämförelseindex över 1, 3, 5 och 10 år samt sedan start 2012, mätt som årlig avkastning efter avgifter[6].
Framåtblickande delar flera av världens mest angelägna utmaningar en gemensam nämnare. Digitalisering, energisäkerhet, sårbara leveranskedjor samt demografiska förändringar och klimatförändringar kräver alla investeringar i infrastruktur. Samtidigt fortsätter gränserna mellan infrastruktur och fastigheter att suddas ut. Datacenter som driver AI, mobilmaster som möjliggör 5G, logistiknätverk som stödjer e-handel och vårdfastigheter för en åldrande befolkning är alla exempel på tillgångar som befinner sig i skärningspunkten mellan strukturell efterfrågetillväxt och långsiktig motståndskraft.
Att sektorn dessutom erbjuder attraktiva värderingar och defensiva egenskaper i en osäker makromiljö stärker investeringsargumentet ytterligare. För investerare med ett långsiktigt perspektiv innebär kombinationen av strukturell motståndskraft, cykliska möjligheter och en portfölj med ökande fokus på samhällskritiska bolag att SKAGEN m² framstår som en attraktiv och ofta förbisedd investeringsmöjlighet.
All information per den 31 mars 2026 om inget annat anges.
[1] Källa: Energy Investment Trends, Bloomberg NEF (2026) och Electricity Grids and Secure Energy Transitions, IEA (2023)
[2] Källa: The cost of compute: A $7 trillion race to scale data centers, McKinsey (2025)
[3] Källa: Coalition Greenwich, Public Real Estate / REIT Usage Study (2024)
[4] Källa: MSCI, FTSE, FactSet, Cohen & Steers (2026)
[5] Källa: eVestment Alliance, Cohen & Steers (2026)
[6] SKAGEN m² B, startdatum 31/10/2012