Efter ett av de sämsta åren någonsin för globala börsnoterade fastigheter där index tappade en femtedel av sitt värde[1], har 2023 börjat relativt ljust. De globala fastighetsmarknaderna gick in i juni 1,4 procent lägre än i början av året, men mer betydande så har institutionella investerare börjat allokera kapital i Europa och Norden – två av förra årets svagast presterande fastighetsregioner.
Investerarsentimentet har starkt påverkats av makrofaktorer, särskilt inflationen och de förväntade konsekvenserna av ihållande högre priser och nivån på framtida räntor. Detta kan ses i förra årets breda försäljning över alla amerikanska fastighetssegment, av vilka många ofta är svagt korrelerade. Årets återhämtning har varit lika utbredd, med undantag för kontorsfastigheter där oron över ekonomins styrka och fallande efterfrågan efter pandemin fortsätter att tynga resultaten.
SKAGEN m2 ligger före sitt globala index med 2,2 procent 2023, tack vara bra aktieurval och särskilt stark prestanda från datacenter som vi köpte innan AI-hypen startade. Portföljen fortsätter att utvecklas väl med de flesta av våra 32 innehav som rapporterar starka resultat och vi har försiktigt börjat öka fondens riskprofil i takt med att vi blir mer positiva till fastighetsutsikterna jämfört med nuvarande värderingar.
Årtiondets bästa möjlighet
Ett växande antal aktieägare verkar dela vår syn på situationen och det finns uppmuntrande tecken på att vi kan gå in i en positiv fas i investeringscykeln. Flera fastighetsfonder har nyligen samlat in miljarder dollar bland investerare som känner att kombinationen av låga fastighetsvärderingar och bättre ekonomiska förutsättningar kommer att båda gott för framtida avkastning.
I april drog Blackstone in över 30 miljarder dollar till den historiskt största fonden någonsin med fokus på nedgången på fastighetsmarknaden. Det understryker att Blackstone tidigare har gjort några av sina bästa investeringar just under perioder av "stor volatilitet och fel allokering" på marknaden.
Nyligen lockade NREP 4 miljarder dollar till Europas största "värdeskapande"-fond någonsin som kommer att fokusera på att förvärva nordiska hyreslägenheter, vårdhem, kontor och lager från säljare som står inför ekonomisk press. Många hyresvärdar byggde stora fastighetsportföljer när räntorna låg nära noll och står nu inför mycket högre kostnader för att refinansiera fastigheter som har fallit kraftigt i värde, särskilt i Sverige.
Samma dag offentliggjorde KKR sin första nordiska affär med förvärv av 1 200 bostäder i Finland och avsikten att göra ytterligare förvärv i Sverige. Den amerikanska private equity-jätten hävdade nyligen att "vi går in i en investeringsmöjlighet som vi bara ser en gång varje årtionde, nu när tillbakadragande kapitalmarknader skapar nya attraktiva investeringsmöjligheter."
Även om möjligheten att delta i insamlingar på flera miljarder dollar är bortom de flesta investerare, ser möjligheterna som finns på offentliga marknader ännu mer övertygande ut. Direkta fastighetsvärderingar är ofta inaktuella med tanke på eftersläpningen i anpassningen till marknadspriser, och omvänt har börsbolagen redan fallit till liknande nivåer från finanskrisen på vissa parametrar.
Bristen på korrelation mellan prissättning på offentliga och privata fastighetsmarknader uppmuntrar vissa investerare att byta från de direkta till de börsnoterade tillväxtmotorerna och dra fördel av en mer attraktiv prissättning. Särskilt eftersom forskning visar att börsnoterade Real Estate Investment Trusts (REITs) historiskt sett har presterat bättre än privata fastigheter under lågkonjunkturer och även i efterföljande faser av konjunkturcykeln när ekonomin återhämtar sig[2]. Börsnoterade fastigheter är också mer benägna att dra nytta av M&A-aktiviteter till så billiga värderingar, eftersom våra innehav lockar till sig uppmärksamhet hos bolag som jagar förvärv. Det har i alla fall varit fallet flera gånger de senaste åren till fördel för investerarna i SKAGEN m2.
Möjligheter till vinster när marknaden kommer i kapp
Tyvärr är det nästan omöjligt att försöka tajma marknadsåterhämtningen och priserna kan falla ytterligare innan de förbättras. Den senaste fondförvaltarundersökningen från Bank of America visade att allokeringarna till kommersiella fastigheter har fallit till lägsta nivå sedan 2008, medan korta positioner mot svenska fastighetsbolag har stigit till sin högsta nivå på över ett decennium.
Vi närmar oss därför slutet av den nuvarande cykeln med stor säkerhet.
Baserat på substansvärden är globala fastigheter för närvarande prissatta omkring 20 procent under dess 30-åriga genomsnitt och förluster på amerikanska REITs ligger i linje med tidigare lågkonjunktursfaser. Historien visar också att börsnoterade fastigheter ger stark avkastning jämfört med konventionella aktier och direkt egendom när cykeln vänder.
Det är också bra att komma ihåg att de långsiktiga strukturella faktorerna ligger till grund för fastighetstillgångarna förblir intakta. Marknadskorrigeringen innebär att investerare kan få exponering för attraktiva trender som åldrande befolkningar, urbanisering och hållbarhet till historiskt låga priser.
Cykeln vänder vanligtvis när investerarna är tillräckligt säkra på vad framtiden kan ge. De senaste kapitalanskaffningarna och hur medlen därefter har investerats är viktigt att ha i åtanke, då denna insikt kan bidra till framtida prissättning.
Även om vi ännu inte är ur skogen ekonomiskt, särskilt de mest hävstångsrika bolagen, är tålamod och att vara selektiv nyckeln för att uppnå bästa investeringsavkastningen. Genom att behålla vårt fokus på motståndskraftiga med undervärderade bolag med solida balansräkningar i trenddrivna segment har SKAGEN m2 goda fortsättningar att leverera dessa god avkastning.
OBS: All information per 21/05/2023 i EUR om inget annan anges
[1] MSCI ACWI IMI Real Estate Index i Euro (-20.6%)
[2] Källa: NAREIT