Pandemin har lett till förändringar när det gäller hyresgästernas främsta prioriteringar. Nu står hållbarhet, hälsa och välbefinnande högst i kurs. Miljöproblemen är akuta och måste hanteras innan lagstiftningen tvingar fastighetsägarna till förändring.
För SKAGEN m2 har hållbarhetsfrågorna länge varit avgörande för var vi väljer att investera. Detta beror inte bara på att vi vill bidra till en bättre planet – vi ser också att det blir allt viktigare för att undvika onödiga företagsspecifika risker. Några av de största riskerna för företag är kopplade till deras rykte, till regleringsförändringar, förändrade konsumentpreferenser och bolagsstyrning.
Ryktet
Under viruspandemin har många hyresgäster inte kunnat nyttja sina hyreskontrakt som det var avsett. Det har lett till en ökad efterfrågan på mer flexibla kontraktsvillkor, men också på en större balans mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. I SKAGEN m2 finns en rad positiva exempel på hur hyresvärdar har underlättat för hyresgästerna i fråga om hyresbetalningar i dessa tuffa tider. På sikt kan efterfrågan på en större flexibilitet mycket väl också leda till förändringar i balansen mellan hyresgäst och hyresvärd. Hyresvärdar som inte är beredda att bli mer flexibla kan till exempel riskera att få sämre rykte.
Reglering
En ökad regleringsbörda kan leda till högre kostnader och/eller begränsad intäktstillväxt. I flera europeiska länder har ny miljölagstiftning antagits, såsom kravet på en lägsta energieffektivitetsstandard (MEES) i Storbritannien. Detta kräver i sin tur åtgärder i form av utsläppsbegränsningar och tekniska lösningar. Sådana åtgärder som är nödvändiga för att uppfylla hållbara byggstandarder väntas i sin tur leda till högre utvecklingskostnader i fastighetssektorn. I tidigare kommentarer runt vårt innehav i det tyska bostadsbolaget Deutsche Wohnen har vi också nämnt att fastighetssektorn kan påverkas av nya statliga regleringar som inverkar på hyressättningen.
Förändringar i konsumentpreferenser
Ökade påtryckningar från hyresgäster och investerare för att få fastighetsbolagen att följa de senaste miljöstandarderna kan sätta press på efterfrågan och uthyrningsgraden. Detta kommer sannolikt främst att påverka företag som förknippas med brister i regelefterlevnad. Hyrespremier för gröna fastigheter förekommer ännu inte. Däremot kan det finnas en rad nedsiderisker med att inte bygga miljövänligt. Påtryckningarna från hyresgäster och investerare kan också leda till att fastighetsägare blir snabbare när det gäller att anamma nya miljöstandarder.
Bolagsstyrning
En viktig fråga när det gäller bolagsstyrning i fastighetssektorn är en bättre balans mellan ledningens och aktieägarnas intressen. I detta sammanhang är frågor som rör betalningsstruktur och förvärvsförhindrande åtgärder ofta på tapeten. En god bolagsstyrning är avgörande för alla företag som vill skapa förutsättningar för långsiktigt värdeskapande. Transparens, en ansvarsfull styrelse/ledning och balans mellan ledningens och aktieägarnas intressen, exempelvis genom en skälig betalningsstruktur, är några av ingredienserna i en sund bolagsstyrning. SKAGEN m2 engagerar sig aktivt i sina portföljbolag, bland annat genom att rösta. För närvarande är vår röstningshistorik för bolagsstämmor 100 procent. Om det är nödvändigt engagerar vi oss också på ett djupare plan, antingen för att uppnå långsiktiga förbättringar eller föra en dialog om specifika frågor.
Fysiska risker
Fysiska risker handlar främst om klimat, väder och extrema händelser som påverkar tillgångar och människor. Den ökade förekomsten av översvämningar runtom i världen är ett exempel.
Hållbarhet som investeringstema
Hållbarhet är ett av de viktigaste investeringstemana för SKAGEN m2. Vår långsiktiga tes är enkel: ju mer hållbar en fastighet är desto högre är uthyrningsgraden och den hyra som hyresgästen är beredd att betala. Vi är övertygade om den positiva riktningen i denna trend och tror att passivitet kommer att straffas hårt.
E:et i ESG är den mest tongivande hållbarhetsfaktorn i ett fastighetsperspektiv. Byggnader svarar idag för drygt 33 procent av växthusgasutsläppen och av den globala energiförbrukningen. Det är därför rimligt att säga att fastigheter är en betydande orsak till global uppvärmning och klimatförändring. Å andra sidan har fastighetssektorn på så sätt också stora möjligheter att bidra till positiva förändringar, inte bara genom att föregå med gott exempel utan även när det gäller att faktiskt minska de globala utsläppen.
Innovativa lösningar
Fastighetsbolagen är väl medvetna om sina möjligheter att förbättra energieffektiviteten och tar hjälp av olika innovativa lösningar. Ett exempel från m2-portföljen är det finska hyresfastighetsbolaget Kojamo som använder sig av artificiell intelligens för att optimera energikonsumtionen för sina hyresgäster och göra dem mer medvetna om hur mycket vatten, värme och elektricitet de förbrukar. Genom en förbättrad datainsamling och ökade insikter bland hyresgästerna kan kostnaderna minska både för fastigheten och dess användare.
Logistik visar vägen
Inom logistikfastigheter märks en tydlig trend mot en optimerad energiförbrukning, vilket förbättrar fastigheternas miljöavtryck samtidigt som det sänker kostnaderna för hyresgästerna. I det här sammanhanget lyfter vi gärna fram portföljbolagen Prologis och Catena. Prologis solcellsinstallationer genererar idag drygt 200 megawatt solenergikapacitet i tio länder. Ett annat plus är att kunderna bara betalar för den solenergi de faktiskt använder. Prologis har också en viktig del i att LED-belysning nu har införts som standard i branschen. Belysning svarar för närmare två tredjedelar av logistikfastigheternas elanvändning och LED-belysning ger ofta bättre ljus till lägre kostnad. Sedan 2015 har portföljbolaget Catena stegvis infört ett energispårningssystem som gör det lättare att identifiera både problem och möjligheter till energibesparingar. Värme och el är de största kostnadsposterna för deras hyresgäster. Genom en optimerad energiförbrukning förbättras alltså inte bara företagets miljöavtryck – det har även positiva ekonomiska effekter både för bolaget och deras hyresgäster. När det är möjligt använder Catena geotermisk energi och de har solpaneler på taken till sina fastigheter.
Energiintensiv industri
Storskaliga datacenter kräver stora mängder energi – faktum är att IT-branschens koldioxidutsläpp är i närheten av det som flygtrafiken släpper ut. Operatörer av datacenter har i allt större utsträckning kommit till insikt om vikten av att de använder sig av förnybara energikällor – inte bara för att det rent moraliskt är det rätta, utan också för att attrahera nya kunder.
SKAGEN m2 är investerad i Switch, en amerikansk datacenterleverantör som använt 100 procent förnybar energi sedan 2016. Företagets insatser uppmärksammades i Greenpeace senaste Clicking Clean Report, där Switch fick högst betyg av samtliga bolag oavsett bransch. I vår portfölj finns även världens största datacenterleverantör, amerikanska Equinix. Sedan 2015 har de ökat andelen förnybar energi från 33,5 procent till 92 procent (2019) trots att deras kundportfölj har fördubblats.
Socialt ansvar
Vi ser tydligt hur företag i fastighetsbranschen tar ett allt större socialt ansvar, särskilt bland bostadsutvecklarna. Här utmärker sig bland annat ett av våra portföljinnehav, det tyska bostadsbolaget Deutsche Wohnen. De har skrivit ned fem löften till sina hyresgäster. Ett löfte är att en av fyra lägenheter ska användas till så kallad ”social housing”, en slags subventionerad bostad. Under pandemin har vi också sett hur flera av våra portföljbolag varit mer lyhörda för sina hyresgästers behov, bland annat genom att bevilja hyreslättnader under den tuffa perioden.
Även när det gäller vårdrelaterade fastigheter har det gjorts viktiga sociala insatser. Här nämner vi gärna Assura, ett brittiskt fastighetsbolag inriktat på vårdinrättningar. De har bland annat lanserat strategin ”six-by-six” med målsättningen att sex miljoner människor ska ha nytta av en rad förbättringar som bolaget tänker genomföra i sina fastigheter på sex års sikt. Assura har också startat en fond till stöd för olika folkhälsoprojekt i samhällen som ligger i närheten av deras fastigheter. Dessutom har de gett ut sin första sociala obligation där 300 miljoner pund tagits in till 1,5 procents ränta under en tioårsperiod. Syftet med obligationen är att finansiera en rad anpassningar och förbättringar av offentliga vårdinrättningar. Under 2021 väntar vi oss att få se nya incitament till innovationer i fastighetssektorn och ännu större engagemang från såväl hyresgäster som investerare.