Till innehåll på sidan
Investera chevron_right
Om oss chevron_right
Nyheter chevron_right
Kontakta oss chevron_right
5 min lästid

En ny vår för fastighetssektorn

De globala aktiemarknaderna återhämtade sig snabbt efter marknadens dramatiska fall från Covid i mars förra året. Det tog tre månader innan fallet hade hämtats in igen, och nu i september satte S&P 500 återigen nytt rekord. För börsnoterade fastighetsbolag däremot, har det tagit betydligt längre tid. Det var först i februari 2021 som börshandlade fastighetsaktier återvände till nivåerna innan pandemin. Då slog de den bredare börsindexen med 22 procent.

Hittills har 2021 handlat om återhämtning. Globala fastigheter (+19,4 procent) har slagit aktier (+16,2 procent) med Kina som det enda landet i rött, inte minst efter sista veckans oro kring Evergrandes öde. Alla underkategorier har gett en positiv avkastning med industrifastigheter (+30,1 procent) som fortsätter den positiva utvecklingen, medan detaljhandeln (+26,1 procent) och kontorsfastigheter (+14 procent) nästan helt har återhämtat sig. Hotell (+12,4 procent) ligger fortfarande något efter nivåerna före pandemin, men kommer i kapp i takt med att turismen återvänder, speciellt när transatlantiska resor startar upp igen i november.

Marknadsrubbningar innebär möjligheter

Aktiemarknaderna ser dyra ut, nästan oavsett vilka historiska mått använder sig av. Fastigheter däremot, värderas något över sitt historiska genomsnitt med en premium på endast 4 procent på nettovärdet (NAV). Detta visar visserligen inte de stora skillnaderna mellan olika segment och länder. Fastighetsmarknaden är en av de mest dynamiska i världen, med ständigt nya underkategorier och geografiska skillnader som ger investerare möjligheter. Under det senaste decenniet har den största amerikanska marknaden förändrats, särskilt kommersiella fastigheter har krympt, medan infrastruktur och datacenter har kommit från ingenstans till att nu stå för 30 procent av marknaden.

Detta visar förändringarna i konsumtionsvanor och ger investerare större möjligheter till diversifiering, när alternativa sektorer nu utgör hela 57 procent av den amerikanska fastighetsmarknaden. Det ger också en indikation på trenden här på andra sidan Atlanten, där utvecklingen på fastighetsmarknaden tenderar att ligga något bakom USA. Detta är mycket värdefullt för aktiva investerare som SKAGEN m2, med globala mandat som kan identifiera möjligheter till ökat värdeskapande och höjda värderingar.

Nyligen har vi hittat möjligheter inom kontorssegmentet där värderingarna fortfarande är attraktiva, trots att aktiekurserna återhämtar sig. Detta gäller särskilt bolag som erbjuder hållbara lösningar. En färsk studie gjord av Knight Frank visade att kontorsbyggnader i London med bästa BREEAM-rating uppnådde upp mot 12,3 procent högre hyresintäkter. SKAGEN m2 har under året köpt in sig i Great Portland, Paramount Group och Icade, som alla borde dra nytta av denna utveckling när kontorssektorn nu tar fart igen efter pandemin.

Vi har också investerat i några intressanta företag inom underkategorin Diversifierat, som historiskt har handlats till rabatt på grund av bristande fokus. Till exempel det japanska fastighetskonglomeratet Tokyu Fudosan Holding, som har attraktiva övernattnings- och kontorsfastigheter, i tillägg till en portfölj inom förnybar energi som handlas med stor rabatt i förhållande till nettovärdet.

Diversifierad portfölj

SKAGEn m2s portfölj består uppskattningsvis av 2/3 motståndskraftiga och defensiva segment (datacenter, logistik, lager, hyresfastigheter och omsorgsfastigheter) och 1/3 i underkategorier som kommer att klara sig bra i återhämtningen (kontor, butiker, hotel m.m.). Fonden har också en god spridning vad gäller bolagens storlek, från små- (35 procent), medelstora- (39 procent) till stora fastighetsbolag (26 procent). Mindre bolag ger också exponering mot förvärvsmöjligheter, som vanligtvis är positivt för aktieavkastningen. Bara hittills i år har fem av SKAGEN m2s portföljbolag varit involverade i konsolideringar.

Ungefär en fjärdedel (24 procent) av bolagets totala tillgångar investeras i amerikanska bolag. Det är den största geografiska landexponeringen, men betydligt lägre än indexets exponering (57 procent). Framgångarna för S&P 500 har också lyft amerikanska REITS som är upp 29 procent i år, och den amerikanska marknaden blir allt dyrare jämfört med den europeiska. Trots att undervikten i USA har gett oss motvind i den relativa avkastningen, ligger SKAGEN m2 fortfarande i linje med indexet hittills i år, tack vare bra aktieplockning som har gett en solid avkastning till andelsägarna.

Inflationsskydd

Stigande inflation kommer troligen också att ge vika för fastigheter. Historiskt sett har fastigheter varit ett bra skydd mot stigande priser, eftersom hyresavtal tenderar att vara inflationsjusterade. Byggnadernas värde kvarstår sedan priset på arbetskraft och råvaror för nya byggnader ökar. Prisuppgången i USA är för närvarande cirka 5,3 procent, en nivå där REITS historiskt sett har gett bättre avkastning än de breda börserna.

Sammanfattningsvis anser vi att makroförhållandena för fastigheter som tillgångsklass är positiva.

De tre viktigaste drivkrafterna - utbud, efterfrågan och lån/krediter. Alla stöder alltmer i de flesta delar av världen och segmenten. Den ekonomiska situationen är på samma sätt gynnsam, med fastigheter som tenderar att ge överavkastning i den tidiga expansionsfasen och inflation som vi nu befinner oss i.

Grunderna är också positiva där fastighetsbolag levererar bra kassaflöden och vinsttillväxt, medan spridningen i värderingen ger fortsatta möjligheter för aktieplockare som SKAGEN m2. Ingredienserna finns på plats för fortsatt god avkastning från en sektor som genomgår spännande långsiktiga förändringar och en ny vår efter Covid-pandemin.

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Framtida avkastning kommer bland annat att bero på marknadens utveckling, förvaltarens skicklighet, fondens risk samt förvaltningsavgifter. Avkastningen kan bli negativ till följd av kursnedgångar. Faktablad och informationsbroschyrer (prospekt) för alla SKAGENs fonder finns på varje respektive fonds sida.

Prenumerera och få senaste nytt, analyser och inbjudningar

Genom att registrera dig accepterar du att SKAGEN registrerar din e-postadress för detta ändamål. Du kan när som helst säga upp prenumerationen via länken i mailen du mottar. Läs mer om SKAGENs Personuppgiftspolicy här.

keyboard_arrow_up