Till innehåll på sidan
Investera chevron_right
Om oss chevron_right
Nyheter chevron_right
Kontakta oss chevron_right

Innehållet på den här sidan är marknadsföring

7 min lästid

Fem skäl att investera i börsnoterade fastighetsbolag

den 19 april 2022

1. Fastigheter ett gott skydd mot högre inflation

Med en inflation som för närvarande ligger på 7,5 procent[1] i Europa och som enligt vissa bedömare väntas bli ännu högre, är investerare förstås oroliga för att de stigande priserna kan komma att påverka deras besparingar och avkastningen på investeringar. Fastigheter erbjuder skydd mot inflationen på flera olika sätt – en viktig faktor som ligger till grund för sektorns starka avkastningsnivåer på senare tid och förväntningar på resultat som även fortsättningsvis kommer att ligga över genomsnittet.
 
Hyrorna är vanligtvis kopplade till inflationen, vilket innebär att hyresvärdarnas intäkter automatiskt skyddas från stigande priser (specifika segment inom lagring och magasinering, samt hotell- och restaurangbranschen gynnas extra, eftersom de kan höja priserna snabbt på grund av korta hyreskontakt. Direktavkastningen från fastighetsfonder har överstigit inflationstakten med betydande marginal sedan 2000, med undantag för finanskrisen och nu senast pandemin då bolagen höll inne utdelningarna för att bygga kassa mot en osäker framtid.[2]

För det andra höjer inflationen priset på tillgångar och värdet på fastighetstransaktioner, på grund av stigande mark- och byggkostnader. Dessutom gör prisstegringarna det mindre attraktivt att bygga nya fastigheter på spekulation vilket dämpar utbudet.

Dessa positiva intäkts- och priseffekter innebär att fastigheter har genererat god avkastning i perioder med hög till måttlig inflation under de senaste 50 åren, både i absoluta tal och i förhållande till aktier (se diagram nedan). När obligationer och bankbesparingar devalveras av stigande priser är det lätt att inse varför fastigheter är en populär tillgångsklass under perioder med hög inflation.

2. Fördelar med diversifiering

Då många människor redan har gjort stora investeringar i sina egna bostäder och sommarhus är det förståeligt att en del tvekar inför att utöka exponeringen mot fastigheter i sin investeringsportfölj. Fastighetsmarknaderna drivs emellertid främst av lokala faktorer, så att lägga till exponering mot olika länder och sektorer utanför hemmamarknaden är att bra sätt att minska risken för att ens egen fastighet faller i värde. Nordic Real Estate Index har exempelvis fallit med 13,3 procent hittills i år, medan Middle East & Africa har ökat med 11,0 procent.[3]

Ytterligare fördelar med diversifieringen kommer från de många olika typerna av fastighetssegment som alla har olika drivkrafter och dynamik för avkastning och risk. Vissa sektorer, som towers och datacenter, är relativt nya och ger avkastning som inte korrelerar med bostäder.

SKAGEN M² har för närvarande en portfölj med 33 bolag från 15 länder och 8 olika undersektorer (se sektorfördelning nedan). Fonden är också fördelad på små (40 %), medelstora (42 %) och stora (18 %) bolag, som erbjuder ytterligare diversifieringsfördelar för investerarna.[4]

3. Dra nytta av den ekonomiska återhämtningen

Fastigheter erbjuder ett konkret sätt för investerare att få en exponering mot en ökad ekonomisk aktivitet. Börsnoterade bolag erbjuder dessutom tillgång till fastighetssegment som annars skulle vara stängda för de flesta privata investerare, som hotell och kontor. Det är de två undersektorer som har presterat bäst i år, med stöd av att resandet har ökat igen och att människor inte arbetar hemma i lika hög grad.[5] För kontor har situationen förändrats betydligt då många företag återgår till ett arbetsliv som före pandemin, vilket yttrar sig i att efterfrågan på kontor i USA översteg utbudet för första gången sedan 2018.[6]

Trots att den globala tillväxtprognosen pekar mot hela 4,4 procent i år dröjer sig vissa orosmoln kvar vid den ekonomiska horisonten[7]. Avkastningskurvan i USA har vänt, vilket kan vara tecken på en lågkonjunktur, och kriget i Ukraina fortsätter att kasta en skugga över ekonomin, utöver det fruktansvärda mänskliga lidandet. Mot bakgrund av denna osäkerhet är SKAGEN M²:s portfölj positionerad ungefär 60:40 mellan mer defensiva segment som datacenter, logistik, magasinering, bostäder, hyresbostäder och vårdbyggnader, samt de segment som är mer inriktade på en ekonomisk återhämtning, som kontor, handelsfastigheter samt hotel & restaurang.

4. Fusioner och förvärv (M&A)

2021 var ett rekordår för M&A-aktiviteter i börsnoterade fastighetsbolag[8], med en transaktionsvolym på hela 140 miljarder dollar bara på den amerikanska fastighetsmarknaden (se diagram från JLL nedan). Det drevs av ett stort uppdämt behov och attraktiva värderingar i pandemins kölvatten, med många transaktioner som har slutits med betydande rabatter. Inflationsskyddet som tillgångarna ger var också en bidragande orsak till ökade transaktionsvolymer. Likt andra sektorer så gynnas fastighetsbranschen också av intresset för tillgångar inom telekommunikation och teknik. Tre av de fem största transaktionerna som gjordes förra året involverade fastighetsbolag som investerade i fastigheter för datacenter.

SKAGEN M² gynnades av de många transaktionerna med ett rekordstort antal försäljningar i portföljerna förra året. Trenden fortsatte med Paramount Group, ett av de tio största innehaven, som fick ett bud under första kvartalet. Hög efterfrågan på fastighetstillgångar, låga kapitalkostnader och många som är intresserade av förvärv och med gott om likvida medel skulle kunna innebära att M&A-aktiviteten förblir ett framgångsrikt team även under 2022.

5. Hållbarhet

ESG är betydligt mer än en hygienfaktor vid fastighetsinvesteringar, det är en helt avgörande faktor. Efterfrågan på fastigheter som byggs och förvaltas på ett hållbart sätt fortsätter att öka, och företag som kan tillgodose denna efterfrågan kan få högre priser och hyror.

Inom fastigheter, kanske mer än någon annan tillgångsklass, finns det en direkt koppling mellan hållbarhet och lönsamhet. Forskning[9] från förra året om över 2 700 kontorsbyggnader i London fann att de byggnader som har betygen ”Very Good”, ”Excellent” eller ”Outstanding” för gröna mått har åtnjutit hyrespremiums på mellan 3,7 procent och 12,3 procent de senaste tio åren.
 
Det har varit ett långvarigt investeringstema för SKAGEN m2, eftersom vi betraktar ESG som en viktig drivkraft både för att minska riskerna och öka avkastningen. Många av våra portföljbolag har vetenskapligt baserade utsläppsmål och har fått utmärkelser för sitt förstklassiga hållbarhetsarbete. Läs mer om några av dem i vår senaste ESG-rapport.

Sammanfattningsvis har det kanske det aldrig har legat mer rätt i tiden att investera i fastigheter. Värderingarna är lockande och den stigande inflationen betyder att reala tillgångar kommer att locka både investerare och strategiska köpare, vilket ger ytterligare fart åt utvecklingen detta till trots för en högre finansieringskostnad när räntorna stiger över tiden.
 
Prognosen för SKAGEN M² är lika positiv. Fonden är diversifierad geografiskt, över många segment och välpositionerad för de flesta ekonomiska scenarier. Ännu viktigare är att vi fortsätter att fokusera på hållbara bolag som genererar goda intäkter och med starka balansräkningar som vi tror kommer gå bättre än genomsnittet på lång sikt.

 

Källor:

Ingress: MSCI. MSCI ACWI Real Estate IMI vs. MSCI ACWI per 31/03/2022
[1] ECB. Harmonised Consumer Price Index (annual % change), mars 2022 
[2] NAREIT, 15/05/2021
[3] SKAGEN / Bloomberg for VINX Real Estate Index (in NOK), NAREIT for Middle East and Africa (in EUR)
[4] SKAGEN per 28/02/2022, Large-cap: Över 10 miljarder USD, mid-cap: 2–10 miljarder USD, small-cap: Under 2 miljarder USD
[5] UBS, Global Real Estate Key Valuation Metrics, 31/03/2022
[6] CoStar, NAREIT
[7] IMF World Economic Outlook, januari 2022
[8] JLL, M&A and Strategic Transactions Monitor, March 2022
[9] Knight Frank, The Sustainability Series, 2021

Alla siffror per 31/03/2022 om inget annat anges.

 

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Framtida avkastning beror bland annat på marknadens utveckling, förvaltarnas skicklighet, fondernas riskprofil och förvaltningsarvoden. Avkastningen kan bli negativ till följd av kursnedgångar. Det finns risker förknippade med investeringar i fonderna på grund av rörelser på aktie-, valuta-, och räntemarknaderna. Även konjunkturen, bransch- och bolagsspecifika förhållanden kan påverka avkastningen. På grund av fondernas sammansättning och fondbolagets förvaltningsmetoder, kan fonder med riskklass 6-7 både minska och öka kraftigt i värde. Fonderna är denominerade i NOK. Avkastningen kan öka eller minska på grund av valutakursförändringar. Innan du investerar uppmanas du att läsa faktablad och fondprospekt. En översikt över kostnader i fonderna finns på www.skagenfonder.se/kostnader

Prenumerera och få senaste nytt, analyser och inbjudningar

Genom att registrera dig accepterar du att SKAGEN registrerar din e-postadress för detta ändamål. Du kan när som helst säga upp prenumerationen via länken i mailen du mottar. Läs mer om SKAGENs Personuppgiftspolicy här.

keyboard_arrow_up