Till innehåll på sidan
Bild från ovan over bostadskomplex i Stockholmsförorten Rinkeby.
Fastighetsbolaget D Carnegie - årets bästa aktie i SKAGEN m2:s portfölj - har specialiserat sig på att rusta upp och förtäta bostadsområden i bland annat miljonprogramsförorten Rinkeby i Stockholm. Foto: D Carnegie.

Har ni en förkärlek för era egna hemländer Norge och Sverige?

– Vi är framförallt stadsfokuserade. Vi tänker "vilka städer ska vi befinna oss i?". Många av våra bolag finns i städer som Madrid, Barcelona, London, Paris. Till exempel Stockholms demografiskt och ekonomiskt underbyggda fortsatta tillväxt känns trygg, medan pendeln i mindre orter kan svänga oerhört snabbt. Men alla investeringscase och triggers är unika, säger ena hälften av SKAGEN m2:s förvaltarduo Michael Gobitschek.

Klassiskt värde i Norge

Norge, i form av det norska fastighetsbolaget Olav Thon, utgör 5,18 procent av SKAGEN m2:s portfölj. Olav Thon, som ägs av sin smått legendariske grundare med samma namn, är fondens enskilt största position. Bolaget äger kontorsfastigheter, hotell och köpcenter i framförallt Norge.

Sedan slutet av 2014 har Olav Thon diversifierat portföljen med svenska fastigheter. Bolagets finansiella styrka gör att expansionen in i Sverige görs på eget kassaflöde, något som i och för sig för med sig att aktieägarna får mindre i utdelning. Annars är det enda möjligen negativa att bolaget ägs av en stiftelse och är en relativt illikvid tillgång.

– Olav Thon är ett klassiskt värdecase. Med sin dominerande ställning i Norge, sitt starka varumärke, goda kassaflöde, balansräkning och resultattillväxt är det ett högintressant bolag. Som långsiktiga värdeinvesterare tror vi att Olav Thon kommer fortsätta generera värde, såsom det har gjort tidigare, säger Michael Gobitschek.

Stark svensk logistik

Svenska bolag utgör drygt nio procent av portföljen med tre starka men ouppmärksammade bolag: Catena, Atrium Ljungberg och D Carnegie.

Logistikaktören Catena är Sveriges största men följs trots det inte av en enda analytiker. Bolaget har tydlig inriktning på e-handel, export-import och stadsnära logistik i Stockholm, Göteborg och Örebro (den senare är porten till Norge). Triggers för aktien är förutom det goda kassaflödet och stabila verksamheten, den ökande e-handeln, moderninsering och allt mer automatiserad logistikhantering med till exempel robotar.

Den logistiska trenden drivs allt mer mot snabbare flöden och är mer koncentration mot urbana områden. Till exempel växer hemkörning av matkassar med 20 procent årligen – något som kräver citynära kyl- och frysanläggningar och möjligheter till snabb omlastning till mindre lastbilar.

Catena förvärvade nyligen det misskötta Tribona med verksamhet inom livsmedelshantering och fem miljarder kronor i tillgångar, och fördubblade genom det sin storlek till cirka tio miljarder.

– Efter sammanslagningen var första kvartalet i år stökigt, men om ett år kommer bolaget ha konsoliderats och trenden är jätteintressant, säger Michael Gobitschek.

Bra projektutveckling

Atrium Ljungberg har högkvalitativa tillgångar i Stockholm, Göteborg, Malmö och snabbväxande Uppsala. Bolagets portfölj är värderad till cirka 25 miljarder kronor och består till 50 procent av köpcentrum och 35 procent av kontor. Lejonparten (78 procent) av beståndet finns i Stockholm, bland annat i Sickla i Nacka kommun utanför Stockholm.

Atrium Ljungberg inriktar sig bland annat på "första ringen" utanför centrum, som ofta utvecklas prismässigt efter städers mer centrala områden.

– Bolaget har en projektutvecklingsportfölj som kommer att bidra till tillväxten framöver och har nyligen bytt vd vilket bådar gott. De har också en stark, defensiv balansräkning och en försiktig approach, säger Michael Gobitschek.

Ouppmärksammad bostadsaktör

D Carnegie är ett av Sveriges största noterade fastighetsbolag, med specialisering på bostadsfastigheter i framförallt Stockholm. Bolaget köper, förädlar och förtätar fastigheter i så kallade miljonprogramsområden i bland annat Vårberg, Rinkeby, Tensta, Södertälje.

Hyresregleringen styr priserna men D Carnegie har hittat en god modell för att rusta upp miljöer och tjäna pengar. De renoverar lägenhet för lägenhet och ökar sitt kassaflöde med varje renovering – för varje investerad krona får de cirka två tillbaka. Enligt Michael Gobitschek gynnas också samhället i stort i och med att rustar upp fastigheter och områden som kommunerna inte alltid mäktar med.

Bolaget har cirka 16 000 lägenheter i Stockholmsregionen, och genom framtida privatiseringar och ombildning till bostadsrätter finns ett stort dolt värde i företaget. Nyligen gjordes just detta i Rinkeby – som annars har ett extremt lågt bostadsägande. Lägenheterna såldes till ett värde som var 88 procent över senast bokförda värde

– Bara två analytiker täcker D Carnegie och jag är förvånad över att inte fler uppmärksammat bolaget. Bolaget ger en stabil avkastning i form av hyresintäkter till väldigt låg risk eftersom vakanser i princip är obefintliga. Det är årets bästa aktie både absolut och relativt i vår portfölj. Jag övertygad om att den har betydligt mer att ge.

Michael Gobitschek pekar på fakta för att förklara sin poäng: 650 000 bostäder är i behov av renovering i det gamla miljonprogrammet och vakansrisken är minimal med Stockholms i genomsnitt nio år långa kötid för att få ett hyreskontrakt (i Stockholms innerstad är kötiden upp till 20 år, i exempelvis Tensta och Rinkeby cirka fyra år). Nybyggnationen går för långsamt och under flera år har man byggt upp ett strukturellt underutbud, samtidigt som efterfrågan stadigt har ökat.

Diversifiering på hemmamarknaderna

SKAGEN m2:s skandinaviska bolag är väldiversifierade; portföljbolagen har ett spektrum från kontor och logistik till hotell, bostäder och nyproduktion av bostäder. Så även om 13 procent av portföljen utgörs av skandinaviska bolag ligger inte alla ägg i samma korg.

Norge och Sverige har olika tillväxtprofiler, vilket ytterligare är en diversifierande faktor. Det fallande oljepriset och därmed lägre valutakurs, till exempel, ledde till att norrmännen började resa mindre och handla mer på hemmaplan. Detta gynnade Olav Thons köpcenter. I Sverige är tillväxten god med fortsatt bra hyrestillväxt, låga vakansnivåer och en växande bostadsmarknad. Även om hyrestillväxten framöver avtar med konjunkturen har SKAGEN m2:s innehav möjlighet att kontrollera tillväxten själva genom projekt och utveckling och på så sätt addera värden. Riskerna ligger i en kraftig räntehöjning, något Michael Gobitschek inte ser i korten för tillfället.

Bolagens potential i fokus

– Visst har vi också ett visst mått av home bias. Fastighetsbolag i Sverige och Norge har överlag hög kvalité. Vi kan av naturliga skäl den skandinaviska fastighetsmarknaden utan och innan, vi har direktaccess till bolagen och ett nätverk här. Dessutom får man indirekt kunskap genom att själv bo och äga sin bostad här. Fastigheternas värdeutveckling är väldigt lokalt betingad.

Michael Gobitschek påpekar också att det i Sverige finns en lång tradition av noterade fastighetsbolag och därmed en god kunskap om fastighetsbolag bland investerare. Den svenska hyresmarknaden för bostäder är väldigt speciell med hyresreglering och en extrem obalans med en extremt hög efterfrågan och låg tillgång.

– Till syvende och sist är det dock potentialen i bolagen och vår tro på att de kommer att generera värde för andelsägarna som spelar roll, inte var de är lokaliserade.

 

Intresserad av att veta mer? Här hittar du allt om den globala fastighetsfonden SKAGEN m2.

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Framtida avkastning kommer bland annat att bero på marknadens utveckling, förvaltarens skicklighet, fondens risk samt förvaltningsavgifter. Avkastningen kan bli negativ till följd av kursnedgångar. Faktablad och informationsbroschyrer (prospekt) för alla SKAGENs fonder finns på varje respektive fonds sida.