Till innehåll på sidan
Tokyo från ovan: i mitten GranTokyo NorthTower i Tokyos Marunouchi-distrikt. Skyskrapan är uppförd av bland andra Mitsui Fudosan Co – en av fastighetsfonden SKAGEN m2:s större investeringar. Foto: Kiyoshi Ota/Bloomberg.

Ny teknik, digitalisering, urbanisering, demografisk förändring, ökat välstånd, klimatförändringar och hållbarhet – globala megatrender kommer att förändra, och förändrar redan nu, vårt sätt att leva. En sak de har gemensamt är att de med stor sannolikhet kommer att leda till att städer och i förlängningen fastigheter blir än mer betydelsefulla i den globala ekonomin.

För att nämna bara några kopplingar:

  • Digitalisering och e-handel ökar efterfrågan för logistikbolag men tar handel från shoppingcenter.
  • Världens befolkning ökar, flyttar in i städer och blir allt äldre, vilket ökar trycket på att bygga bland annat fler bostäder, kontor och vårdfastigheter.
  • Att medelklassen i framför allt Asien blir större skapar köpkraft bland många fler med påverkan på bland annat köpcentrumbolag.
  • Att vi blir mer medvetna om miljöförändringar leder till nya byggtekniker och smartare städer. Ny teknik skapar möjligheter att bygga med mer energieffektiva material, bättre motståndskraft till naturens element och miljöcertifierade byggnader blir en allt större konkurrensfördel för att attrahera hyresgäster och höja hyran.

Sprider riskerna

Inte minst är fastigheter ett viktigt tillgångsslag för att diversifiera sin portfölj. För de flesta av oss som har arbete och bostad i ett och samma land – och kanske har ett sparande i inhemska fastighetsaktier – kan en placering i fastigheter globalt ge en stabil avkastning både från värdesökning av fastigheten över tiden och utdelning från löpande hyresintäkter. Ur ett riskperspektiv är det mycket klokt att investera globalt, i synnerhet i fastigheter då dess värdeutveckling drivs av lokala faktorer.

Den svenska fastighetsmarknaden, till exempel, har över tid varit mycket framgångsrik både på börsen men också på den fysiska marknaden (såsom bostadsmarknaden). När det kommer en vändning kan det vara bra att vara investerad i flera marknader.

Detta är särskilt viktigt då fastighetsvärden och fastighetsmarknaden styrs av lokala betingelser som tillväxt, infrastrukturutveckling, urbanisering, landets ekonomiska- och politiska utveckling med mera. När pendeln svänger och bostadspriserna pekar neråt, och aktier och fastighetsvärden sjunker slår det över hela spektrumet.

Viktigt med likviditet

Men det gäller att välja rätt fastighetsfond. En stor fördel med att investera i en fond som SKAGEN m2 är den dagliga likviditeten både för portföljförvaltarna när de investerar i fastighetsaktier, men också för andelsägarna. Detta till skillnad från stängda fonder som har ägande direkt i fastigheter. När priserna sjunker kan det bli svårt att hitta köpare, dessutom är pengarna normalt sett låsta.

– Svenska börsnoterade fastighetsbolag är förhållandevis små och illikvida, därför kan det vara tryggt att veta att vi kan likvidera vår portfölj förhållandevis snabbt utan att påverka prisbilden och vara elefanten i glasbutiken då vi agerar på en global marknad med många stora likvida bolag, säger Michael Gobitschek, portföljförvaltare av SKAGEN m2.

Lönsamt

Tittar vi bakåt i tiden har fastigheter också varit en mycket lönsam investering. Som ett exempel har USA-noterade fastighetsaktier de senaste 40 åren haft bättre genomsnittlig avkastning än breda index som S&P 500, mycket beroende på en god utdelningskomponent och kompensation för inflationen. Kan detta vara en ledstjärna för andra mindre utvecklade marknaders framtid?

Michael Gobitschek är övertygad om detta då många städer genomgår en utveckling som påminner om den vi sett i andra mer utvecklade länder historiskt till exempel konsumtionsdriven tillväxt och infrastruktur utbyggnad med mera.

Det gäller dock att vara försiktig, långt ifrån allt är guld bara för att det glimmar. Vilket för övrigt även gäller i vår del av världen där vi ser en polarisering mellan städer som innebär att några blir framgångsriska och andra minskar i betydelse.

Billiga bolag med potential

Under SKAGEN m2:s första tre år har fastighetsmarknaden varit stark – mycket beroende på låga räntor men också på att hyrestillväxten generellt sett varit god. Låga räntor har dels fått investerare att söka sig till fastigheter och dels gett fastighetsbolagen möjlighet att låna billigt och förvärva fler fastigheter, vilket lett till ökade intäkter.

Närmare en tredjedel av SKAGEN m2:s investeringar finns i bolag i tillväxtländer, vars aktiemarknader och valutor generellt har haft det motigt under denna tid med fallande kurser och valutor. Under tre år i rad har globala investerare tagit ut sina pengar ur tillväxtmarknadsaktier.

Oupptäckta värden

Men Michael Gobitschek ser en god potential i många tillväxtmarknadsländer med billiga bolag i ekonomier som delvis är på väg att återhämta sig. Ofta ligger fastighetssektorn först i cykeln och är en ledande indikator i ekonomin: när människor får jobb behövs fler kontor och konsumtionen ökar med positiv effekt på fastighetsbolag som äger till exempel köpcentrum och kontorsfastigheter.

SKAGEN m2:s förvaltare hittar också undervärderade bolag i Europa, där fonden är överviktad. Bland annat i Grekland där de investerat i landets största noterade fastighetsbolag, Grivala Properties, med högkvalitativa tillgångar och nettokassa. Bolaget är lågt värderat och i det närmaste helt förbigånget av analytiker.

Ny vår i Spanien

Fonden har också investerat i spanska – och ett helt nytt svenskt – bolag:

– Vi är övertygade om att vi sett botten på spanska hyresutvecklingen som fallit med runt 40 % sedan krisen. Spanien står nu inför en uppåtgående trend vilket ligger motcykliskt till större delen av Europa som genomgått denna fas. Dessutom har landet genomfört skattereformer som gynnar fastighetsbolag. Inom både kontor, logistik och köpcenter finns det stor potential i hyresutvecklingen. Men framförallt i Madrid och Barcelona finns det skäl att vara fortsatt försiktig på bostadsidan. Hotellsektorn gynnas av ett uppsving i den inhemska konsumtionen samt en snabb ökning av global turism, dessutom ligger Spanien väl beläget för oss nordbor när många turistmål i Nordafrika fått stänga turistverksamheten på grund av geopolitiska oroligheter. Många av bolagen är idag välkapitaliserade och har starka ägare, dessutom ser vi alltfler positiva signaler i Spaniens ekonomi. Ett av de spanska bolagen vi har i portföljen är Axiare, ett mycket välskött bolag med verksamhet primärt inom kontor och logistik i Madrid och Barcelona.

– Vi har också precis köpt ett nytt svenskt undervärderat, underanalyserat men välskött bolag med stor potential, men ber att få återkomma till det, säger Michael Gobitschek.

Vad händer med fastighetsaktier när räntorna nu förväntas stiga?

– Med den amerikanska centralbankens första räntehöjning sedan 2006 inom räckhåll, kommer sentimentet på fastighetsmarknaden troligen att dämpas något. Dock torde mycket av detta redan vara inprisat i och med att en höjning diskuterats en längre tid. Det gäller främst marknader som är kopplade till den amerikanska dollarn, men även tillväxtländer genom eventuella kapitalutflöden från dessa. Redan i förra veckan tappade fastighetsaktier mark, då positiva arbetsmarknadssiffror från USA fick marknaden att prisa in en väntad höjning i december, förklarar Michael Gobitschek.


Han menar att i grund och botten är en försiktig räntehöjning sund. Det normaliserar kreditmarknaden och kommer att hjälpa ekonomin i stort över tid för att undvika obalanser som kan slå fel.


– Det ska inte vara gratis att låna pengar – det bygger problem över tiden till exempel i form av fastighetsbubblor, säger han.

– En höjd räntebana är oftast ett tecken på en sund och växande ekonomi, vilket leder till höjda hyror på sikt och att efterfrågan på bland annat kontor ökar. Dessutom har de flesta fastighetsbolag under lång tid kunnat refinansiera sina krediter på mycket låga nivåer, vilket gör att de ökade räntekostnaderna inte kommer att slå igenom på ett tag.

Om SKAGEN m2

Start: 31 oktober 2012.
Rekommenderad sparhorisont: minst fem år.
Förvaltas av: Michael Gobitschek och Harald Haukås.
Avkastning sedan start (per 31 oktober 2015): 33,18 procent.

Michael Gobitschek....
...om att jobba med fastighetsfonden SKAGEN m2:
"Spännande! Tillväxten sker lokalt och förutsättningarna ser olika ut i hela världen. Även om vi letar undervärderade bolag, har vi ett stort fokus på städer och städer kommer att öka i storlek, antal och betydelse. Men att välja rätt är nyckeln då många städer inte har de grundförutsättningar som krävs för en välmående och växande fastighetsmarknad. Till exempel ser vi städer som New York där Manhattan håller på att stöpas om, drivet av den nya ekonomin som vill särskilja sig från de traditionella och etablerade sektorerna inom finans och juridik. Eller städer som växer upp i en hastighet som saknar motstycke i historien exempelvis i Kina och Sydostasien."

 Allt fler människor lever i städer: World Economic Forum om städer som har vuxit mest sedan 1955 

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Framtida avkastning kommer bland annat att bero på marknadens utveckling, förvaltarens skicklighet, fondens risk samt förvaltningsavgifter. Avkastningen kan bli negativ till följd av kursnedgångar. Faktablad och informationsbroschyrer (prospekt) för alla SKAGENs fonder finns på varje respektive fonds sida.