Ny teknik, digitalisering, urbanisering, demografisk förändring, ökat välstånd, klimatförändringar och hållbarhet – globala megatrender kommer att förändra, och förändrar redan nu, vårt sätt att leva. En sak de har gemensamt är att de med stor sannolikhet kommer att leda till att städer och i förlängningen fastigheter blir än mer betydelsefulla i den globala ekonomin.
För att nämna bara några kopplingar:
- Digitalisering och e-handel ökar efterfrågan för logistikbolag och datacenter men tar handel från shoppingcenter.
- Världens befolkning ökar, flyttar in i städer och blir allt äldre, vilket ökar trycket på att bygga bland annat fler bostäder, kontor och vårdfastigheter.
- Att medelklassen i framför allt Asien blir större skapar köpkraft med påverkan på alla fastighetssegment bland annat köpcentrumbolag.
- Att vi blir mer medvetna om miljöförändringar och ställer om till en hållbar ekonomi leder till nya byggtekniker och smartare städer. Ny teknik skapar möjligheter att bygga med mer energieffektiva material, bättre motståndskraft till naturens element och miljöcertifierade byggnader blir en allt större konkurrensfördel för att attrahera hyresgäster och höja hyran.
Sprider riskerna
Inte minst är fastigheter ett viktigt tillgångsslag för att diversifiera sin portfölj och sprida riskerna i sitt sparande. För att illustrera: de flesta som lever i Sverige, har sitt arbete i ett svenskt företag och kanske äger sin bostad – dessutom kanske man sparar i svenska aktier. Det ökar riskerna om Sveriges ekonomi skulle gå sämre.
När det kommer en vändning kan det vara bra att vara investerad i flera marknader.
Att spara i en global fatsighetsfond kan ge en diversifierad avkastning både från värdeökning av fastigheten över tiden och utdelning från löpande hyresintäkter. Ur ett riskperspektiv är det mycket klokt att investera globalt, särskilt i fastigheter då dess värdeutveckling drivs främst av lokala faktorer.
Fler segment att investera i
Den svenska fastighetsmarknaden, till exempel, har över tid varit mycket framgångsrik både på börsen men också på den fysiska marknaden (såsom bostadsmarknaden). När det kommer en vändning kan det vara bra att vara investerad i flera marknader.
Detta är särskilt viktigt då fastighetsvärden och fastighetsmarknaden som nämnts, framförallt styrs av lokala betingelser såsom tillväxt, infrastrukturutveckling, urbanisering, landets ekonomiska- och politiska utveckling med mera. När pendeln svänger och bostadspriserna pekar neråt och aktier och fastighetsvärden sjunker, slår det över hela spektrumet.
Dessutom har fastighetsmarknaden blivit mycket mer diversifierad, specialiserad och större under det senaste årtiondet. Investerare erbjuds idag bra diversifiering i olika segment av fastighetsmarknaden som tidigare inte var så enkla att investera. Det gäller till exempel vårdfastigheter, självlagring, logistik och datacenter. Dessa alternativa fastighetssegment växer snabbt och konkurrerar numera med de traditionella (kontor, handel och bostäder).
Viktigt med likviditet
Men det gäller att välja rätt fastighetsfond. En stor fördel med att investera i en fond som aktiefonden SKAGEN m2 är den dagliga likviditeten. Detta till skillnad från stängda fonder som har ägande direkt i fastigheter. När priserna sjunker kan det bli svårt att hitta köpare, dessutom är pengarna normalt sett låsta. Exempel på detta såg vi under finanskrisen och efter den första brexitomröstningen.
– Många svenska börsnoterade fastighetsbolag är förhållandevis små och illikvida, därför kan det vara tryggt att veta att vi kan likvidera vår portfölj förhållandevis snabbt utan att påverka prisbilden och vara elefanten i glasbutiken. SKAGEN m2 agerar på en global marknad med många stora likvida bolag, säger Michael Gobitschek, portföljförvaltare för SKAGENS fastighetsfond.
Lönsamt med fastigheter historiskt
Tittar vi bakåt i tiden har fastigheter också varit en mycket lönsam investering. Som ett exempel har USA-noterade fastighetsaktier de senaste 40 åren haft bättre genomsnittlig avkastning än breda index som S&P 500, mycket beroende på en god utdelningskomponent och kompensation för inflationen. Kan detta vara en ledstjärna för andra mindre utvecklade marknaders framtid?
Michael Gobitschek är övertygad om detta då många städer genomgår en utveckling som påminner om den vi sett i andra mer utvecklade länder historiskt - till exempel konsumtionsdriven tillväxt och utbyggnad av infrastruktur, digitalisering med mera.
– Det gäller dock att vara försiktig, långt ifrån allt är guld bara för att det glimmar. Vilket för övrigt även gäller i vår del av världen där vi ser en polarisering mellan städer som innebär att några blir framgångsriska och andra minskar i betydelse, säger han.
Vad händer med fastighetsaktier om räntorna stiger?
– En höjd räntebana är oftast ett tecken på en sund och växande ekonomi, vilket leder till höjda hyror på sikt och att efterfrågan på bland annat kontor ökar. Dessutom har de flesta fastighetsbolag under lång tid kunnat refinansiera sina krediter på mycket låga nivåer, vilket gör att de ökade räntekostnaderna inte kommer att slå igenom på ett tag.
– Det ska inte vara gratis att låna pengar – det bygger problem över tiden till exempel i form av fastighetsbubblor, säger Michael Gobitschek.